所有権更正・真名回復
所有権更正登記とは
所有権更正登記とは、実態と登記記録（甲区所有権）の一部が一致しない場合に、それらを一致させる登記のことを言います。一部が一致しないといえるには、更正の前後で登記に同一性が必要となります。
具体的には、前所有者Ａから、Ｂ（持分２分の１）・Ｃ（持分２分の１）名義で不動産を購入し、その旨の所有権移転登記をしたつもりだったところ、誤って、Ｂ単独名義の登記がされた場合が挙げられます。この場合、更正の前後で、当事者Ｂが存在するため、一部が一致しないだけで登記に同一性があると言えるため、更正登記ができる可能性があります。
しかし、このケースの場合、Ｂ単独名義に登記するには、前所有者Ａの協力（未だ完全な履行義務を果たしていないとして、権利証・印鑑証明書・実印押印委任状提出）も必要とするため、実際にはハードルは高いと言えます。
また、更正登記をすることにより、登記上、不利益を受ける者の印鑑証明書付承諾書（例えば住宅ローンで抵当権をつけた金融機関のもの）も登記申請に必要となるため、さらに現実的には困難が予想されます。よって所有権一部移転という形式で、原因は真正な登記名義の回復というタイトルで登記申請するケースが多いでしょう。
実際によくある所有権更正登記のケース ・・・共有持分のみの誤り
実際によくあるのは、共有で家を購入する際、互いの自己資金の負担割合（持分）の計算を間違えたため、登記された共有持分のみを是正するケースです。税理士や税務署からの指摘で、やり直さないと贈与税等がかかるる場合があり、あわてて依頼に来られることがあります。
具体的には、前所有者Ａから、Ｂ（持分２分の１）・Ｃ（持分２分の１）名義で不動産を購入し、その旨の所有権移転登記をしたつもりだったところ、誤って、Ｂ（持分３分の２）・Ｃ（持分３分の１）名義の登記がされた場合が挙げられます。
この場合は前のケースと違い、単に持分が違うだけで、それはＡ・Ｂ内輪だけの問題と言えるため、前所有者Ａの協力や利害関係人の承諾書等は不要（滅多にありませんが、持分が減少するＢのみの持分だけに抵当権等を設定している場合にはその抵当権者等のものが必要）となり、登記は容易と言えます。
但し、金融機関では事前稟議が必要なケースも多く、弊所においてはたとえ承諾の要らない持分変更登記であっても、それは登記手続き上のことだけであり、原則通り、抵当権を付けた金融機関には登記申請前に報告、承認の上、提出し、登記完了後の登記事項証明書を取るようにしています。
所有権移転登記の更正登記に必要な書類
単に共有持分だけを更正する場合
- １．権利証・登記識別情報（持分が減少する者取得のもの）
- ２．登記原因証明情報
- ３．印鑑証明書（持分が減少する者）
- ４．委任状
- ５．承諾書（持分が減少する者の持分のみに抵当権を設定した抵当権者等）
上記以外の場合
- １．権利証・登記識別情報（前所有者及び持分が減少する者等取得のもの）
- ２．登記原因証明情報
- ３．印鑑証明書（前所有者・持分が減少する者等）
- ４．住民票（新たに登記名義人になる場合、その者）
- ５．委任状
- ６．承諾書
真名回復（真正な登記名義の回復）登記とは
例えば、前所有者Ａから、Ｂが不動産を購入したのに、誤ってＣ名義の登記がされているケースを考えてみてください。
このケースでは、前述の所有権更正登記で言うところの一部のみが一致しない場合と違い、前後で全てが一致しない場合ため、更正登記を申請する訳にはいきません。
この場合、間違った所有権の抹消登記を申請し、改めて前所有者から、真の所有者であるＢ名義へ所有権移転登記を申請するのが、本来の正しい登記手続きと言えるでしょう。
しかし、全所有者Ａの協力が得られなかったり、利害関係人の承諾が得られない場合ということは、実務上容易に想像できます。
その場合に、現登記名義人であるＣから、そのままＢ名義に移転登記できるようにした登記が、真正な登記名義の回復（真名回復・しんめいかいふく）を原因とする所有権移転登記というものです。
ただし、この登記は、申請書副本を添付して申請していた旧不動産登記法下では実務上よく利用されていましたが、登記原因証明情報の添付が必須とされた現行不動産登記法の下では、中間省略登記を認めることにもなりかねないため、現実には利用されることは少なくなっていますが
実態と登記名義が相違していた場合は上記方法で登記申請する方法もあります
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